マンションの購入を考えたとき、「新築」と「リノベーションマンション」で迷う方は多いのではないでしょうか。リノベーションマンションは魅力的な選択肢ですが、「見えない劣化が心配」「本当にお得なの?」といった疑問や不安もあるものです。このような悩みを放置すると、予算超過や後悔の残る選択につながる可能性もあります。
この記事では、リノベーションマンションのメリットやデメリットを整理し、新築との違いや選び方のポイントまで詳しく解説します。この記事を読むことで、あなたに最適な住まいを見つけるための具体的なヒントが得られるはずです!

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リノベ秋田編集部
お家全体の「基本性能」にまで踏み込んで、新築注文住宅や建て替え以上の可能性をご提案するのがリノベ秋田の「性能向上リノベーション」です。間取りの変更や内外装・設備の改修に加えて、断熱と耐震の向上を施した新築同様の性能をもつリノベーション住宅を提案いたします。
お家全体の「基本性能」にまで踏み込んで、新築注文住宅や建て替え以上の可能性をご提案するのがリノベ秋田の「性能向上リノベーション」です。間取りの変更や内外装・設備の改修に加えて、断熱と耐震の向上を施した新築同様の性能をもつリノベーション住宅を提案いたします。
目次
リノベーションマンションとは?

リノベーションマンションとは、築年数が経った中古マンションを、現代のライフスタイルやニーズに合わせて大規模に改修し、価値や機能性を高めた住まいのことです。
リノベーションマンションは、内装や設備の更新、間取りの変更、バス・トイレのリフォームなど、使い勝手やデザイン性が向上しています。そのため、機能性や個性を重視する多くの人々にとって、理想的な住空間として関心が高まっています。
リノベーションマンションの種類
リノベーション済み物件
リノベーション済み物件とは、購入時点で既にリノベーションが完了しているマンションのことです。これらの物件は、プロの施工業者によって工事が行われており、すぐに住むことができます。時間や手間をかけたくない人におすすめです。
未リノベーション物件
一方、未リノベーション物件とは、購入後に自分でリノベーションを行う前提の物件です。このタイプは、自分の好みに合わせた改装が可能で、自由度が高いのが魅力です。
リノベーションマンションのメリット

リノベーションマンションは、新築にはない魅力や利便性を兼ね備えたメリットがいくつかあります。ここでは、リノベーションマンションに共通するメリットと、それぞれのタイプごとの利点について詳しく解説します。
- 共通するメリット
- リノベーション済みマンションのメリット
- 未リノベーション物件のメリット
共通するメリット
コストパフォーマンスの良さ
リノベーションマンションは新築マンションと比較して購入価格を抑えられるケースが多く、特に築年数の古い中古マンションを購入してリノベーションを行う場合、コスト全体を1,000万~1,500万円程度、節約できる場合があります。これにより、同じ予算でより広い物件や好立地の物件を選ぶことが可能になります。
環境への配慮
既存の建物を活用することで、新築物件に比べて資源の消費や廃材の発生を抑えることができます。これにより、環境への負荷を軽減し、持続可能な住まいづくりに貢献できる点も大きなメリットです。
リノベーション済みマンションのメリット
即入居可能な手軽さ
リノベーション済み物件は、すでに工事が完了しているため、購入後すぐに新しい生活を始めることができます。仮住まいの必要がなく、引っ越しまでのスケジュール調整がスムーズに行える点が利点です。
施工内容の安心感
リノベーション済みマンションは、プロの業者による工事が施されているため、施工の質が一定の基準を満たしていることが多いです。また、保証が付いている場合もあり、万が一のトラブル時にも対応しやすいという安心感があります。
物件探しの簡便さ
デザインや設備がすでに整えられているため、物件を選ぶ際に多くの手間がかからず、選択肢が明確です。特に、自分でデザインを考える時間がない人や、初めての住宅購入で迷いやすい人にとっては大きなメリットと言えます。
未リノベーション物件のメリット
価格が抑えられる
未リノベーション物件は、リノベーション済み物件に比べて価格が割安であることが多く、初期費用を抑えることができます。このため、コストを抑えつつ、自分好みの部屋を作りたい人に適しています。
デザインの自由度が高い
未リノベーション物件を選ぶことで、間取りや内装デザイン、設備仕様を一から自由に設計できます。これにより、自分の理想に合った唯一無二の住まいを実現することが可能です。
資産価値の向上が期待できる
自分でリノベーションを行うことで、資産価値を向上させられる可能性があります。特に立地がよい物件を選んだ場合、適切なリノベーションを施すことで、将来的な売却時にも高い価値を維持できる場合があります。
リノベーションマンションのデメリット

リノベーションマンションのデメリットは住まい選びの際に見逃せない課題も存在します。ここでは、リノベーションマンションに共通するデメリットと、それぞれのタイプごとの課題について詳しく解説します。
- 共通するデメリット
- リノベーション済み物件のデメリット
- 未リノベーション物件のデメリット
共通するデメリット
耐震性の問題
築年数の古いマンションは、現在の耐震基準(1981年以降の新耐震基準)を満たしていない場合があります。そのため、地震に対する不安が残ることがあります。
特に、旧耐震基準で建てられた物件では、大規模な地震に対して構造が脆弱である可能性があります。リノベーションで内装を綺麗にしても、建物自体の安全性が低い場合には十分な安心感を得ることが難しいでしょう。また、耐震補強工事が必要になる場合は、費用が数百万円単位でかかることもあります。
見えない部分の劣化リスク
リノベーションは表面の内装や設備を新しくすることが主な目的ですが、配管や断熱材など、建物内部の部分が劣化している場合も少なくありません。これらは表面からは確認しにくいため、購入後に問題が発覚するケースがあります。
例えば、水回りの配管が錆びている場合、しばらく使用しているうちに漏水や詰まりが発生する可能性があります。また、断熱材が劣化していると、夏は暑く冬は寒いといった快適性の低下につながることもあります。このような見えない部分の劣化は、後々の修繕費用や生活の質に影響を及ぼすため注意が必要です。
想定外の修繕費用がかかる可能性
リノベーション工事を進める中で、当初予定していなかった追加修繕が必要になることがあります。例えば、壁を剥がしてみたら内部の配管が腐食していた、床下にシロアリ被害があった、などのケースです。
これらの追加工事は、リノベーション計画に含まれていないため、別途費用が発生します。これが数十万円から数百万円に及ぶこともあるため、事前の予算計画を大幅に上回るリスクがあります。このような想定外の出費は、資金計画に余裕を持たせておく必要性を強調します。
リノベーション済み物件のデメリット
割高な価格設定
リノベーション済み物件は、すでに施工が完了しているため、その施工費用が価格に上乗せされています。そのため、同じ条件で自分でリノベーションを行う場合に比べ、割高になるケースが多いです。
例えば、リノベーションに500万円かかる内容でも、業者が利益を乗せることで最終的な販売価格が1,000万円高くなることもあります。購入者にとっては「選択肢が少ない中で高額な物件を選ばざるを得ない」というジレンマが生まれることがあります。
選択肢の少なさ
リノベーション済み物件は、すでにデザインや間取りが決定されているため、自分の好みに完全に合致する物件を探すのが難しい場合があります。
例えば、リビングを広くしたいと思っても、すでに固定された間取りでは変更ができないことがあります。また、内装の色や素材も自分の希望に沿わない場合、購入後に再度手を加える必要が生じるため、余計なコストが発生する可能性があります。
未リノベーション物件のデメリット
工事に時間がかかる
未リノベーション物件を購入した場合、自分でリノベーション工事を進めることになりますが、施工期間が数ヶ月に及ぶことも珍しくありません。その間、新居への引っ越しができず、仮住まいが必要になる場合もあります。
特に大規模な間取り変更や耐震補強工事を伴う場合、施工期間がさらに長引くことがあります。そのため、引っ越しのタイミングや生活スケジュールに影響を与える可能性が高いです。
ローン金利が高くなる可能性
未リノベーション物件の場合、購入費用とリノベーション費用を別々にローンで賄う必要があり、結果的に金利が高くなる可能性があります。
たとえば、リノベーション費用をリフォームローンで借りた場合、住宅ローンに比べて金利が高いケースが多いです。この金利の差が長期的な返済額に影響を与えるため、資金計画をしっかり立てることが重要です。また、ローンの審査基準が厳しくなる場合もあるため、注意が必要です。
リノベーションマンションを選ぶ際のポイント

リノベーションマンションを選ぶ際には、デザインや設備だけでなく、将来の価値やライフスタイルとの適合性も重要なポイントとなります。ここでは、リノベーションマンションを選ぶ際の共通するポイントと、それぞれのタイプごとのポイントについて詳しく解説します。
- 共通して確認すべきポイント
- リノベーション済み物件を選ぶ場合
- 未リノベーション物件を選ぶ場合
共通して確認すべきポイント
立地条件と周辺環境
リノベーションマンションの物件選びの際には立地の利便性や生活インフラの充実度をしっかり確認する必要があります。建物自体を改装することができますが、周辺環境や立地条件を変えることはできないからです。
例えば、通勤・通学の時間や経路は生活の質に直結します。また、近隣にスーパーや病院、公園などの日常的に利用する施設があるかどうかも重要です。
さらに、周辺環境の治安や騒音問題についても調査しておく必要があります。これらの条件が満たされていないと、いくら理想的な内装を作り上げても快適な生活を送るのが難しくなる可能性があります。
内見時の注意点
物件の内見は、購入判断において非常に重要なステップです。内装の見た目だけで判断せず、実際に細部までチェックすることで、物件の本当の状態を知っておくことができます。
特に注意が必要なのは、断熱性や遮音性です。古い物件では、壁や窓の断熱性能が低いため、夏は暑く冬は寒い住環境になることがあります。また、音の問題も見逃せません。隣接する住戸や外部からの音が響きやすい場合、日常生活にストレスを感じることになります。これらの問題は、リノベーションである程度改善できますが、そのための費用や工事内容を考慮に入れる必要があります。
配管や設備の状態も重要な確認ポイントです。特に水回りは、老朽化が進んでいると漏水や詰まりが発生する可能性が高く、これを修繕するには高額な費用がかかる場合があります。内見時には表面的な状態だけでなく、配管や設備の状況についても詳しく調べることが必要です。
リノベーション済み物件を選ぶ場合
瑕疵担保責任の確認
リノベーション済み物件を購入する際には、その施工が適切であり、欠陥がないことを保証する「契約不適合責任」が売主に付与されているかを確認することが重要です。
この責任は、物件購入後に見つかった欠陥に対して売主が補修や賠償を行う義務を指します。特に法人が売主の場合は、法律で契約不適合責任が一定期間義務付けられているため、購入時に契約書でしっかりと保証範囲を確認しておきましょう。
具体例として、配管の漏水やキッチン設備の不具合などが購入後に見つかった場合、保証期間内であれば修理費用が無料で対応されることがあります。この保証があるかどうかで、購入後の安心感や予期せぬ費用発生のリスクが大きく異なります。
保証期間は物件によって異なるため、「1年保証」や「2年保証」などの内容を事前に把握し、保証範囲が広い物件を選ぶとより安心です。
また、個人が売主となる場合は契約不適合責任が免除されることもあります。この場合、購入後に欠陥が見つかっても自己負担で修繕する必要があるため、事前に物件状態をしっかり確認しておく必要があります。
リノベーションの施工範囲を把握する
リノベーション済み物件では、どの部分が施工されたのか、どの部分が施工されていないのかを明確に把握することが大切です。リノベーションには「フルリノベーション(全面改修)」と「部分リノベーション(選択的改修)」がありますが、後者の場合、見えない部分が施工されていないケースも多いため注意が必要です。
例えば、以下のポイントを確認することが重要です。
- 配管の交換状況
水回り(キッチン、浴室、トイレ)の配管が新しくなっているかどうかを確認しましょう。築年数が古い場合、配管が腐食していると漏水リスクが高まります。 - 電気系統の更新
コンセントや配線が新しい基準に適合しているか確認しましょう。旧規格のままでは安全性に不安が残る可能性があります。 - 断熱材の状態
天井や壁の内部に断熱材が入っているかを確認しましょう。断熱が不十分だと、夏の暑さや冬の寒さに対応できず、光熱費が増える可能性があります。 - 床や壁の下地
見える部分の仕上げだけでなく、下地がどの程度補強されているかを確認しましょう。下地が古いままだと、将来的に床の沈みや壁のひび割れが発生することもあります。
リノベーション済み物件の中には、内装だけを綺麗に仕上げた「表面リノベーション」と呼ばれるものもあります。この場合、建物の寿命に関わる部分(構造部分や基礎など)には手を加えていないことがあるため、事前に施工範囲の詳細な説明を受けることが重要です。
施工が部分的であれば、追加工事費用を見込んで資金計画を立てておくと良いでしょう。
未リノベーション物件を選ぶ場合
築年数の確認
築年数の確認は重要です。未リノベーション物件は築年数が経過しているものが多く、耐震性や配管の老朽化といった問題が付きまといます。特に1981年以前に建てられた「旧耐震基準」の物件では、大地震が発生した際に構造的な安全性が十分でない可能性があります。
また、築30年以上の物件では、外壁や屋根、配管などの修繕が必要になるケースが増えます。これらのリスクを考慮せずに購入すると、後々大きな負担になる可能性があります。
建物が耐震基準を満たしているかどうかだけでなく、建築年次の記録や過去の修繕履歴を調べることが重要です。一部の物件では、建築当初の設計図が残っており、それを基に建物の状態を評価することが可能です。
希望するリノベーションが可能かを確認
未リノベーション物件を選ぶ最大の魅力は、自分の希望に合わせて間取りやデザインを自由にカスタマイズできる点です。しかし、マンションごとに定められた「管理規約」によって改装範囲が制限されている場合があります。
例えば、間取り変更や水回りの移動が許可されていないケースがあります。また、物件の構造上、壁や柱の位置を動かせない場合もあります。
特に注意が必要なのは、水回りの移動です。多くのマンションでは、配管の経路や勾配の関係で水回りの変更が制限されているため、キッチンや浴室を移動したい場合には事前調査が不可欠です。このような制約が多い物件を選んでしまうと、希望のリノベーションを実現するのが難しくなります。
リノベーション費用を明確にする
リノベーション費用を明確にすることは大切です。未リノベーション物件の購入後には、リノベーション費用が追加で発生します。この費用は、工事内容や規模によって大きく異なり、100万円程度の軽微な改装から、数千万円規模のフルリノベーションまで幅広いです。予算を超えた場合、予定していた改装が実現できないこともあります。
また、施工中に配管や電気系統の老朽化が判明する場合があり、当初の見積もりには含まれていなかった追加費用が発生することも珍しくありません。このような不確定要素が多いため、リノベーションにかかる総額を把握するのは簡単ではありません。
さらに、リノベーションに伴い仮住まいが必要になる場合もあり、その費用も考慮する必要があります。
信頼できる施工業者を選ぶ
未リノベーション物件の魅力を最大限に引き出すためには、施工業者の選定が重要です。信頼できる会社であれば、物件の状態を正確に評価し、リノベーションに適した設計や工事を提案してくれます。
一方で、経験の浅い業者や評判の良くない会社に依頼すると、工事が進むにつれてトラブルが増え、最終的な仕上がりが不満足なものになる可能性があります。
施工業者の選定時には、過去の施工事例や評価の一覧を確認することが重要です。また、物件の構造に詳しい業者を選ぶことで、リノベの可能性を最大限に引き出せる可能性があります。
リノベーションで失敗しないための3つのコツ

ここでは、リノベーションの過程で失敗を避けるための3つの重要なポイントについて詳しく説明します。
- ホームインスペクションを活用する
- 適合リノベーション住宅を選ぶ
- アフターフォロー体制を確認する
ホームインスペクションを活用する
リノベーション住宅を選ぶ際、事前にホームインスペクションを活用するのがおすすめです。ホームインスペクション(住宅診断)は、購入を検討している物件の現状を専門家が評価し、隠れた問題点を明らかにするプロセスです。
特に中古マンションの場合、外見だけでは分からない部分に問題が潜んでいる可能性があるため、専門家に相談し、この診断を受けることは非常に有益です。
例えば、見た目はおしゃれで綺麗でも、壁の内側で配管が錆びている、床下の構造に劣化が見られる、といったケースは珍しくありません。これらの問題を購入後に発見すると、想定外の修繕費が発生するだけでなく、リノベーションの計画にも支障をきたす可能性があります。
また、ホームインスペクションでは耐震性能・断熱性能についてのアドバイスを受けることもできます。特に耐震性能については築年数の古い物件では、耐震基準を満たしていない可能性があるため、補強が必要かどうかの判断材料として役立ちます。
適合リノベーション住宅を選ぶ
リノベーション住宅の選択肢として、適合リノベーション住宅もおすすめです。「適合リノベーション住宅」とは、国土交通省が定める一定の基準を満たしたリノベーション物件のことです。この基準には、耐震性能や施工内容の品質、住環境の快適性に関する項目が含まれています。
適合リノベーション住宅の利点は、物件の品質や性能が事前に保証されている点にあります。これにより、購入者は安心して物件を選ぶことができ、後から大きな修繕が必要になるリスクを減らすことができます。
また、適合リノベーション住宅は、金融機関からのローン審査で有利になる場合があります。一部の金融商品では、この基準を満たす物件に対して低金利での融資が提供されることがあるため、購入時の費用負担を軽減することができます。
アフターフォロー体制を確認する
リノベーション住宅を決める際は、アフターフォロー体制が整っているかも事前に確認しましょう。リノベーションが完了した後でも、施工内容に関するトラブルが発生することがあります。
例えば、配管工事が不十分で水漏れが起きたり、壁や床の仕上がりに不備が見つかったりするケースです。このような問題が起きた際には、迅速かつ適切に対応してもらえる体制が整っている業者を選ぶことが大切です。
特に注目すべき点は、保証期間と対応範囲です。施工後何年間保証が適用されるのか、また、その期間内に発生した問題についてどのような対応が受けられるのかを確認しましょう。
また、業者によっては無料の定期点検を提供している場合もあります。こうしたサービスがある業者を選ぶことで、長期的に安心して住むことができます。
リノベーションマンションが向いている人

リノベーションマンションは、新築とも中古そのままの状態とも異なる選択肢として、多様なニーズに応える魅力的な物件です。特に以下のような特徴を持つ方には、リノベーションマンションの購入を検討する価値があります。
- 購入コストを抑えたい人
- デザインや間取りにこだわりたい人
- 新築にこだわらず、既存物件を活用したい人
購入コストを抑えたい人
リノベーションマンションは、中古住宅をベースに改装を施すことで新築同様の快適な住環境を実現でき、全体のコストを抑えることが可能です。一方、新築マンションは初期費用が高額になることが多く、予算に限りがある方にとっては手が届きにくい場合があります。
たとえば、新築マンションの価格が5,000万円の場合でも、同じエリアで築20年の中古マンションを購入し、1,000万円のリノベを加えることで、3,500万円~4,000万円程度で同等以上の満足度を得られることがあります。
このようなコストメリットは、特に限られた予算内で選択肢を広げたい人にとって大きな魅力です。
デザインや間取りにこだわりたい人
リノベーションマンションは、デザインや間取りにこだわりたい人におすすめです。リノベーションマンションは、空間の使い方やインテリアを自分のライフスタイルに合わせてカスタマイズすることができます。一方、既存の新築マンションでは間取りや内装があらかじめ決まっていることが多く、自由度が限られています。
リノベーションの例としては、ホームオフィスや趣味専用のスペースを確保したり、キッチンやリビングを広々とした開放的な空間にしたりするなど、希望に合わせた設計が可能です。素材やカラー、収納の配置まで細かく指定できる点は、家に対して強いこだわりを持つ人にとって大きな魅力となります。
新築にこだわらず、既存物件を活用したい人
リノベーションマンションは、新築にこだわらず、既存物件を活用したい人に向いています。
新築マンションには、まだ誰も住んでいない「新しさ」という価値があります。しかし、それだけに価格が高額であることや、建設ラッシュによる品質面のばらつきが気になるケースも少なくありません。その点、中古マンションをリノベーションする方法は、既存の物件を賢く活用する選択肢と言えます。
例えば、築年数の経過した物件でも、立地条件や周辺環境が優れているケースがあります。こうした物件を選び、現代のライフスタイルに合わせた改修を加えることで、新築以上に満足度の高い住まいを手に入れることができます。
また、既存物件をリノベーションすることで、資源を有効活用するという環境的なメリットも得られます。
まとめ
リノベーションマンションは、新築と中古の良いとこ取りができる住まいの選択肢として、多くの魅力があります。費用を抑えつつ自分好みの空間を作れる自由度、周辺環境や管理状況を確認して選べる安心感など、メリットは多岐にわたります。
一方で、耐震性や配管の老朽化、追加工事費用といったデメリットもあるため、慎重な判断とプランが必要です。
この記事で紹介したポイントを押さえながら、自分や家族のライフスタイルに合った物件選びを進めてください。そして、リノベーションマンションを通じて、新たな暮らしの可能性を広げる第一歩を踏み出しましょう!

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お家全体の「基本性能」にまで踏み込んで、新築注文住宅や建て替え以上の可能性をご提案するのがリノベ秋田の「性能向上リノベーション」です。間取りの変更や内外装・設備の改修に加えて、断熱と耐震の向上を施した新築同様の性能をもつリノベーション住宅を提案いたします。
お家全体の「基本性能」にまで踏み込んで、新築注文住宅や建て替え以上の可能性をご提案するのがリノベ秋田の「性能向上リノベーション」です。間取りの変更や内外装・設備の改修に加えて、断熱と耐震の向上を施した新築同様の性能をもつリノベーション住宅を提案いたします。