中古マンションを購入し、リノベーションで理想の住まいを手に入れたいと考える方は多いでしょう。しかし、「思い通りにいくか」「後悔しないか」といった不安もつきものです。なぜなら、耐震性や管理費の増加、予算オーバーなど、リノベーション特有の課題が原因となることが多いからです。

この記事では、リノベーションでよくある失敗やその対策を紹介し、事前に確認しておくべきポイントを解説します。失敗を避け、理想の住まいを実現するために役立つ知識が身につけましょう。

中古マンションのリノベーションの魅力とは？

中古マンションのリノベーションは、好みやライフスタイルに合わせた住まいを実現できる魅力があります。費用を抑えつつ、個性あふれる空間を作り上げることが可能で、新築にはない自由度が魅力です。以下に、中古マンションの魅力を３つ紹介します。

• 新築よりもコストが抑えられる
• 理想の間取り・デザインが実現できる
• 住みたいエリアに手が届く

新築よりもコストが抑えられる

リノベーション前提で中古マンションを購入の場合、新築マンションよりも総コストが抑えられることが多いです。中古マンションの価格は、新築に比べて一般的に安いため、その分リノベーションに予算を充てることができます。さらに、間取りや内装の仕上げなど、自由度が高いリノベーションができるため、予算内で理想の暮らしを実現しやすくなります。

理想の間取り・デザインが実現できる

中古マンションのリノベーションでは、間取りや内装を自分の好みに合わせてカスタマイズすることができるため、おすすめです。新築マンションでは選択肢が限られる場合が多いですが、リノベーションならフローリング材や壁紙、キッチンやバスルームの設備など、細かい部分まで自由に選べます。

そのため、家族のライフスタイルに合った間取りや、おしゃれで好きなデザインの住まいを手に入れることができます。

人気のエリアに手が届く

中古マンションであれば、予算に応じて人気なエリアの物件を選べるのが特徴です。新築マンションは、好立地・好条件の物件が少ないことが多く、特に都心部や駅近の物件は高額になる傾向があります。

築年数の経った物件でも、リノベーションによって新築同様の快適な住環境を作ることができるため、立地の優先順位を高くして理想の住まいを実現できます。

よくある中古マンションリノベーションの後悔やデメリット

リノベーションには多くの魅力がありますが、プランが不十分だったり、想定外の問題が発生したりした場合、後悔することも少なくありません。以下に、中古マンションのリノベーションでよくある後悔やデメリットの具体例を挙げます。

• 耐震性に対する後悔
• 間取り変更が思い通りにいかない
• 修繕積立金の予想外の値上げ
• 隣人トラブルで後悔
• 資金計画が甘くて後悔
• 売却に時間がかかり後悔

耐震性に対する後悔

中古マンションでよく聞く主な後悔の一つが、耐震性に関する問題です。築年数が古いマンションでは、現行の耐震基準を満たしていないことがあり、地震の多い日本においてこれは大きなリスクです。耐震基準が旧耐震のままでは、地震による被害が大きくなる可能性が高いです。

間取り変更が思い通りにいかない

リノベーションの楽しみの一つに、間取り変更があります。しかし、マンションでは構造や管理規約によって思い通りにいかないこともあるかもしれません。特に、柱や配管の位置は変更できないため、希望する配置に制約が生じる場合があります。

修繕積立金の予想外の値上げ

中古マンションでは、修繕積立金の予想外の値上げが後悔の原因になりがちです。マンション購入後は、住宅ローン以外にも、毎月管理費や修繕積立金などを支払い続けなくてはいけません。特に、築年数が経過した中古マンションでは、大規模改修が必要になるため、修繕積立金が予想以上に引き上げられることがあります。

隣人トラブルで後悔

マンション生活において、隣人トラブルは避けて通れない問題です。中古マンションを購入した後に、騒音問題や生活習慣の違いからトラブルが発生することもあります。

資金計画が甘くて後悔

リノベーションには大きな費用がかかります。資金計画が不十分だと、途中で予算オーバーになるというケースも少なくありません。追加工事や予期せぬ負担がかかることを考慮せずに計画を進めると、思わぬ後悔を招くことになります。

売却に時間がかかり後悔

リノベーションを施した中古マンションを売却する際、予想以上に時間がかかることがあります。特に、個性的なデザインや独自の間取りに変更した場合、買い手が見つかりにくくなることがあります。

マンションのリノベーションはどこまでできるの？

マンションのリノベーションの際に後悔を防ぐためには、「どこまでリノベーションが可能なのか？」を事前に理解することが重要です。あらかじめ知識を持つことで、「ここまでできると思っていたのに…」という予期しない後悔を避け、スムーズに理想の家づくりを進めることができます。

マンションの場合、リノベーションできる部分とそうではない部分がはっきりと分かれています。まずは、これをしっかりおさえ、後悔しないリノベーションにするための第一歩を踏み出しましょう！

• 共用部分と専有部分
• 変更できる部分

共用部分と専有部分

共同住宅となるマンションの場合は、戸建てとは異なり、たとえ持ち家であってもすべてを自由に変えることはできません。マンションには専有部分と共用部分があり、基本的に、専有部分は自由に変更できるのですが、共用部分の変更はできません。

専有部分とは、お部屋に住む人が個別に所有し、自由に使える部分である、いわゆる、室内のことです。もっと具体的に表すと、コンクリート構造(躯体)の内側やサッシの内部が専有部分にあたります。

一方、共用部分とは、住民全員で共同利用する部分です。イメージしやすいものとして、エントランス、廊下、階段、エレベーターなどがあります。各部屋にも共有部分が存在しており、コンクリートの床や壁、天井・梁・柱などの躯体、玄関ドア、サッシ、パイプスペース、バルコニーが共有部分にあたります。

変更できる部分

マンションのリノベーションにおいて、基本的に専有部分にあたる場所はリノベーションすることが可能です。変更できる部分を、さらに具体的に見ていきましょう。

天井

壁紙を変えるなど、内装の変更は問題なく可能です。もし、天井裏に空間があれば、内装をはがして天井高をあげることもできます。

間仕切り壁

天井と同様、内装の変更は可能です。内部の壁の場合は、撤去や移動もできるのですが、構造壁の場合は撤去ができないため注意が必要です。

電気配線

電気配線の変更・新設により、コンセントや照明器具の移動と増設ができます。

サッシ

窓の内側を二重サッシにすることはできます。しかし、サッシを丸ごと交換することはできません。

バルコニー

床に固定しない、デッキやトレリスなどは設置できます。しかし、フェンスや手すりを変更することはできません。

玄関ドア

内装の塗装や錠の交換はできますが、ドア自体の交換はできません。

扉、建具

室内のドアや建具は交換することができます。

給排水設備

水廻りにおいては、キッチンや浴室の移設はでき、排水勾配がとれる範囲であれば排水管の移動もできます。トイレは排水管の移動が少ししかできないため、大幅な変更はやりにくいです。

パイプスペース

パイプスペースとは、上下水道やガス管などの配管を通すためのスペースで、上下階と共有しているため、変更することができません。

床

管理規約によって定められていることがあるため、その規約に則していれば、変更することができます。

中古マンション購入とリノベーションを成功させるためのチェックポイント

中古マンションを購入し、リノベーションすることは、理想の住まいを手に入れるための魅力的な方法ですが、成功させるためには下記のポイントを押さえておくことが大切です。

• 管理規約を確認
• 築年数と耐震基準の確認
• 電気容量の確認
• 管理状態と修繕計画のチェック
• 間取り変更可能かどうかの確認
• 周囲の住民について確認する

管理規約を確認

まずは、管理規約を確認しましょう。管理規約の内容はマンションによって異なっています。リフォームに関しても共用部分の範囲や使用方法、変更してはいけない箇所などの禁止事項、管理組合への届け出方法などが定められています。

思い描いていたリフォームができないなどということがないよう、使える素材の条件や工事のルールなどを事前に管理規約で確認しましょう。

築年数と耐震基準の確認

中古住宅を選ぶ際、築年数の確認は必須です。築年数が古ければ古いほど、建物の劣化や設備の老朽化が進んでいる可能性が高いです。また、耐震基準も物件選びの重要なポイントです。1981年以降の建物は新耐震基準に基づいて建てられていますが、それ以前の建物は旧耐震基準のため、耐震補強が必要な場合があります。

チェックポイントとして、築年数だけでなく、耐震診断の結果や補強工事の有無も確認しましょう。耐震性が不安な場合は、購入前に専門家に相談しましょう。

電気容量の確認

マンション全体の電気容量も必ず確認しましょう。築年数の古いマンションだと、電気の契約容量が30アンペア未満であることが多いです。そのため床暖房やエアコン、IHヒーターなどをリフォームで設備を新設する際、電気容量が足りない場合があります。

リフォームを計画する際には、電力会社や管理会社にマンション全体の電気容量を確認し、事前に対応できるかどうか検討しておきましょう。

管理状態と修繕計画のチェック

マンションの管理状態は、リノベーションの成功に大きく影響します。管理が行き届いていない物件では、修繕工事のタイミングが遅れたり、建物の劣化が進行していたりすることがあります。これにより、リノベーション後の住み心地に悪影響を及ぼすことがあります。

管理状態を確認するためには、管理組合の活動内容や修繕計画をチェックしましょう。定期的な点検やメンテナンスが適切に行われているかを確認し、物件の将来性を見極めることが重要です。

また、修繕積立金の予想外の値上げに対応するため対策として、購入前に修繕計画を確認することも重要です。過去の修繕履歴や今後の修繕予定、そして修繕積立金の残高が適切かどうかを確認することで、予想外の出費を避けることができます。

間取り変更可能かどうかの確認

間取り変更を希望する場合、物件の構造がそれを許すかどうかの確認が不可欠です。マンションは鉄筋コンクリート造が一般的で、「壁式構造」と「ラーメン構造」の２つの種類があります。マンションの構造上、スケルトンリフォームができない場合があります。特に、「壁式構造」の場合は間取り変更が制限されることがあります。

間取り変更を希望する場合には、事前の確認が重要です。リノベーションを計画する際は、物件の構造や管理規約を事前に確認し、変更可能な範囲を知っておきましょう。また、リフォーム会社に気軽に相談し、詳しい専門家の意見を取り入れることも後悔を防ぐ手段です。

周囲の住民について確認する

隣人トラブルに備えるためには、物件を購入する前に周囲の住民について確認することが重要です。昼夜を問わず物件を訪れ、隣の住人の生活音をチェックすることも有効です。また、マンションの管理組合に問い合わせて、過去にトラブルがあったかどうかを確認するのも一つの方法です。

リノベーションで後悔しないための3つのポイント

次に、実際にリノベーションを進めていくうえで必要なのが、しっかりとした計画と準備です。後悔を少なくし、中古マンションリノベーションを成功させるための具体的なポイントを3つ紹介します。

• 複数の見積もりを取る
• ワンストップサービスを利用する
• リノベ済み物件の検討も視野に入れる

複数の見積もりを取る

見積もりは複数の業者から取り、判断しましょう。業者によってや工事内容や工事期間が大きく異なります。見積もりの比較を通じて相場や詳細を把握し、工事内容やサービスの質を見極めることが大切です。また、追加の諸費用が発生する可能性も事前に考慮することで、予算不足による後悔を防ぐことができます。

納得のいくリノベーションを実現するためには、まず全体の予算を把握し、複数の選択肢を検討してしっかりとした資金計画を立てることが不可欠です。

ワンストップサービスを利用する

リノベーションをスムーズに進めるために、「ワンストップサービス」を提供している業者を利用するのも一つの手です。ワンストップリノベーションでは、物件探しからリノベーションの設計、施工までを一貫してサポートしてくれるため、不動産会社と建築会社それぞれに出向く必要がなく、手間が省けます。

ワンストップサービスのメリットは、リノベーションの進行がスムーズになることと、全体のコストやスケジュールを一元管理できる点です。特に、忙しい方や初めてのリノベーションに不安を抱いている方には最適です。

リノベ済み物件の検討も視野に入れる

リノベーションを自身で計画するのではなく、すでにリノベ済みの物件を購入するという選択肢もあります。リノベ済み物件は、既に工事が完了しているため、手間が省け、すぐに新生活を始められるというメリットがあります。また、リノベ済みの物件は設計や施工がプロによって行われており、品質やデザインの面で一定の水準が確保されています。

リノベ済み物件の選び方のポイントは、デザインが自分の好みやこだわりに合うかどうか、使っている素材や設備が自分の求めるレベルに達しているかを確認することです。また、リノベーションの工事保証が付いているかどうかも重要なチェックポイントです。自分で全てを計画する手間を省きつつ、リノベーションの恩恵を受けたい場合は、この選択肢も検討する価値があります。

まとめ

中古マンションリノベーションは、新築マンションにはない自由度や魅力がある一方で、適切な準備を怠ると失敗や後悔に繋がることもあります。耐震性や間取りの制約、隣人問題、そして予算計画など、事前にしっかりと資料や情報を集めておくことが何よりも大切です。

特に、物件の選定においては築年数や管理状況、修繕計画の確認を怠らないことが重要です。また、リノベーション会社の選定や費用の見積もりについても慎重に行い、複数の業者から話を聞くことで、後悔のないリノベーションを実現できます。

また、今回は中古リノベーションについての紹介でしたが、戸建て住宅の場合には異なる注意点があります。マンションにするか、戸建てにするか、お悩みのお客様は下記のコラム記事もご参照ください。

リノベーションの成功の鍵は、物件選びの段階から細かいポイントに注意を払い、計画的に進めることです。この記事で紹介したチェックポイントを参考に、自分に合った理想の住まい作りを目指しましょう。